Ny avgjørelse fra Høyesterett om mangel ved boligkjøp
I en nylig avsagt dom kommer Høyesterett til at kjøperne av en bolig på Kvaløya i Troms kan gjøre gjeldende at det var mangler med boligen. Lagmannsretten hadde tidligere kommet til at de opplysningene selgerne ga i prospektet og på visning var nok til at kjøperne burde gjort videre undersøkelser. Høyesterett tok ikke stilling til om museproblemene og isolasjonen faktisk var mangler, men sender saken til ny behandling i lagmannsretten.
Det var på forhånd knyttet spenning til hva Høyesterett ville komme til, siden dette er den første saken om mangler ved boligkjøp etter det såkalte «som den er»-forbeholdet ble avskaffet 1. januar 2022. Det betyr at man ikke lenger kan ta store, generelle forbehold som øker kjøperens plikt til undersøkelse. Slike formuleringer, av typen «som den er, «uten ansvar for skjulte feil og mangler», «as is» eller liknende, var tidligere så vanlige at det i praksis var hovedregelen ved salg av bolig.
De mulig mangelfulle arbeidene besto i feil montering av fuktsperre, bruk av feil gipsplater og utilstrekkelig lufting bak kledning i yttervegg. I egenerklæringsskjemaet hadde selgerne opplyst at arbeidene var utført av både faglærte og ufaglærte. Lagmannsretten mente dette ga kjøperne oppfordring til å foreta egne undersøkelser, men Høyesterett var uenig:
En generell risikoopplysning om ufaglært arbeid utløser ikke i seg selv en plikt til å gjøre nærmere undersøkelser. Det er heller ikke tilstrekkelig til å utløse en særskilt undersøkelsesplikt at det i meglerens prospekt var tatt inn en generell oppfordring til «å undersøke eiendommen nøye»
Videre peker Høyesterett på at selv om kjøperne hadde spurt seg for og fått vite hvilke konkrete arbeider som var utført av ufaglærte, ville det krevd sakkyndige undersøkelser å avdekke de angivelige manglene. Det går utenfor det Høyesterett mener kan forventes av kjøpere på visning.
Museproblemene var på sin side mer synbare: Selgerne hadde opplyst at det hadde vært problemer med mus tidligere, men at det nå var i orden, og under visningen fant kjøperne det de mistenkte var muselort i en skuff. Heller ikke dette mente Høyesterett var tilstrekkelig til at kjøperne skulle foretatt nærmere undersøkelser.
Funnet av mulig muselort kunne riktignok være en indikasjon på at museproblemet ikke var løst, til tross for opplysningene i egenerklæringsskjemaet. Det var imidlertid ingen ytre tegn til skader som lot seg konstatere ved den ordinære besiktigelsen under visningen. De konkrete museskadene ble først avdekket etter overtakelsen ved bruk av sakkyndig. Det er opplyst at heller ikke selgerne var kjent med de aktuelle museskadene.
Generelt uttaler Høyesterett at ordlyden i avhendingslova § 3-10 annet ledd skal tolkes ganske bokstavelig. Etter bestemmelsen kan kjøperen ikke gjøre en mangel gjeldende hvis han ikke har fulgt en «oppmoding frå seljaren om undersøking». Etter Høyesteretts syn er «opplysninger som er egnet til å vekke bekymring» ikke nok til å kalles en oppfordring. Det kreves noe mer for å innfri vilkåret «oppmodning».
Høyesterett kom ikke med en endelig løsning av mangelsspørsmålet i den konkrete saken. Det må lagmannsretten behandle på nytt. Dommen ser likevel ut til å være en indikasjon på at de generelle forbeholdenes tid er forbi, og at selgernes opplysninger må være konkrete og klare hvis de skal kunne skyve risikoen for visse mangler over på forbrukerkjøpere.